Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumda Çıkarabilir? Ömer Faruk Ordulu Sebepleri ve Süreleri Anlattı
Özet haber: Kira uyuşmazlıklarında en yaygın yanlış, ev sahibinin kiracıyı dilediği zaman çıkarabileceği inancı. Beyoğlu gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu'ya göre haklı olmak tek başına yetmiyor; doğru sebep, doğru usul ve doğru zaman gerekiyor.
Kira uyuşmazlıklarında en yaygın yanlış, ev sahibinin kiracıyı dilediği zaman çıkarabileceği inancı. Beyoğlu gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu'ya göre haklı olmak tek başına yetmiyor; doğru sebep, doğru usul ve doğru zaman gerekiyor.
Öne çıkanlar Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değil. Konut kira sözleşmeleri kendiliğinden birer yıl uzuyor. Tahliye sebeplerinin çoğunda dava, kanundaki bir aylık süre içinde açılmak zorunda. Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. |
KISA CEVAP Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi? Hayır. Türk Borçlar Kanunu'na göre sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi; kiranın ödenmemesi, gerçek konut ihtiyacı, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı veya yazılı tahliye taahhüdü gibi kanuni bir sebebe dayanmalıdır. Sebep yoksa kiracı, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra gerekçesiz çıkarılabilir (TBK 347). |
İSTANBUL – Kira artışlarının yüksek seyrettiği son yıllarda ev sahibi ile kiracı arasındaki en büyük gerilim tahliye konusunda yaşanıyor. 2007'den bu yana Taksim–Beyoğlu bölgesinde çalışan gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu, sorunların çoğunun mahkemede değil, kira sözleşmesinin imzalandığı gün başladığını söylüyor.
"Ev sahiplerinden en sık duyduğum cümle 'Ev benim, kiracıyı istediğim zaman çıkarırım.' Cevabı kısa: Çıkaramaz. Haklı olmak tek başına yetmez; kanundaki sebebi, usulü ve süreyi tutturmak gerekir," diyor Ordulu.
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
Türk Borçlar Kanunu, tahliyeyi belirli sebeplere ve sürelere bağlıyor. Ordulu, ev sahiplerinin en çok süreleri kaçırdığını belirtiyor:
Tahliye sebebi | Kanun maddesi | Kritik süre |
Kiranın ödenmemesi | TBK 315 | Konutta en az 30 gün süre veren yazılı ihtar |
Bir kira yılında iki haklı ihtar | TBK 352/2 | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
Ev sahibinin ya da yakınlarının gerçek ihtiyacı | TBK 350/1 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK 350/2 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
Yeni malikin ihtiyacı |
"Ev sahiplerinin çoğu sebebin varlığına odaklanıyor, süreyi unutuyor. Bir aylık süre kaçarsa haklı olsanız bile bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalabilirsiniz," diyor Ordulu. Kanun, dava süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması halinde bu sürenin bir kira yılı uzamasına da imkân tanıyor (TBK 353).
Ordulu, sahadan örneklerle hazırladığı ev sahibi kiracıyı istediği an çıkarabilir mi başlıklı yazısında bu sebeplerin uygulamada nasıl işlediğini anlatıyor.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Ordulu'ya göre sahada en çok hayal kırıklığı yaratan konu bu. Yargıtay'ın yerleşik görüşüne göre tahliye taahhüdünün, ev kiracıya teslim edildikten sonra ve kiracının iradesi serbestken verilmiş olması gerekiyor. Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan, tarihi boş bırakılan taahhütnameler mahkemede çoğu zaman geçersiz sayılıyor.
"Ev sahibi elinde imzalı kâğıt olduğu için kendini güvende hissediyor. Ama taahhüdün tarihi ve veriliş şekli usulüne uygun değilse o kâğıt işe yaramıyor," diyor Ordulu.
10 yıl kuralı ne anlama geliyor?
Belirli süreli konut kira sözleşmeleri, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Ev sahibi, süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez.
On yıllık uzama süresi dolduğunda ise ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK 347). Ordulu bir ayrıntının altını çiziyor: "On yıl, ilk sözleşme süresinden sonra başlıyor. Bir yıllık sözleşmede bu, fiilen 11. yılın sonu demek."
Dava açmadan önce neye dikkat edilmeli?
1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılıyor.
Kiracılar açısından da bir güvence var: ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen ev, haklı bir sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamıyor (TBK 355).
Sıkça sorulan sorular
Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı? Hayır. Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik, ihtiyacı varsa TBK 351'deki sürelere uyarak dava açabilir.
Sözleşme bitti, kiracı çıkmıyor; ne yapabilirim? Süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir. Kanuni sebeplerden biri yoksa 10 yıllık uzama süresinin dolması beklenir.
Tahliye davası için arabulucuya gitmek şart mı? Evet. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda 1 Eylül 2023'ten bu yana arabuluculuk dava şartıdır.
Ev sahibi "ihtiyacım var" deyip evi başkasına kiralayabilir mi? Hayır. İhtiyaç sebebiyle boşaltılan ev, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 315, 347, 350, 351, 352, 353 ve 355
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, md. 18/B (7445 sayılı Kanun ile eklendi, yürürlük: 1 Eylül 2023)
Not Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışılmalıdır. |
Ömer Faruk Ordulu kimdir? Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde çalışan Beyoğlu gayrimenkul danışmanıdır. 2007'den beri Taksim–Beyoğlu bölgesinde çalışıyor, 2015'ten bu yana Cihangir'de yaşıyor. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş'ta konut ve ticari gayrimenkulde alım-satım, kiralama ve değerleme danışmanlığı veriyor. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008 · MYK Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı · İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası sicil no: 22105 · omerfarukordulu.com |
Kaynak: Ömer Faruk Ordulu
